Monthly Archives: Maj 2009

Pożyczkodawca hipoteczny ostatniej szansy

Posted by Maciej Bitner on Maj 18, 2009
Bez kategorii / No Comments

Kryzysem finansowym w USA stosunkowo najmniej dotknięte zostały osoby starające się o nowe kredyty hipoteczne. Choć warunki ich przyznawania są bardziej restrykcyjne niż za czasów szaleństwa subprime, całkowita liczba udzielonych kredytów od początku 2008 roku wzrosła o ponad 5%.

Nie mały udział w tym wzroście miały pożyczki ubezpieczone przez Federal Housing Admininstration. Organizacja ta, założona w 1934 roku, w celu upowszechnienia własności nieruchomości wśród osób o niewysokich dochodach, do tej pory nie dotknięta była problemem toksycznych aktywów. Odsetek niepracujących pożyczek udzielonych przy wsparciu FHA był od  jej założenia niski, a instytucja ta w ciągu 75 lat swojego istnienia nigdy nie prosiła rządu o pomoc, a nawet zasilała budżet i to niekoniecznie drobnymi kwotami.

            Gdy w latach 2004-2007 banki prześcigały się w oferowaniu pożyczek subprime, FHA została jednak niemal całkowicie wyparta przez sektor prywatny. W 2006 roku jej udział w rynku nowych kredytów hipotecznych wynosił 2% i zaczęto mówić o jej likwidacji. Plan ten,  jak często w takich wypadkach bywa, nie powiódł się. Zamiast tego rozpoczęto program odzyskiwania udziału w rynku. Kryzys przyszedł jak na zawołanie i znakomicie dopomógł w jego realizacji.

            Liczba dealerów FHA wzrosła w ciągu ostatniego roku trzykrotnie, między innymi na skutek tego, że obecnie tylko dzięki pomocy FHA można udzielić kredytu przy 3,5% wkładu własnego (w sektorze prywatnym jest to minimum 10%). Do tego Kongres w lecie zeszłego roku podniósł dwukrotnie maksymalną sumę ubezpieczenia pożyczki do ponad 700 tys. dolarów. W efekcie kupujący mogą starać się o znacznie większe domy, a właśnie takie są najbardziej przecenione – chętnych więc nie brakuje. Udział FHA w rynku nowych kredytów hipotecznych wzrósł w ciągu trzech lat do ponad 30%. Wartość ubezpieczonego przez rząd portfela wynosi 562 mld dolarów.

            Niestety są powody sądzić, że całe przedsięwzięcie zbliża się do wielkiej katastrofy. Gwarancje rządowe powodują, że firmy udzielające pożyczek nie mają praktycznie nic do stracenia – wkład własny prawie w całości przeznaczany jest na prowizje dla nich, co oznacza, że nawet niewielki spadek cen nieruchomości po udzieleniu pożyczki powoduje, że wartość hipoteki przekracza wartość domu. Jeśli ponadto (prawie stuprocentowe) ubezpieczenie strat łączy się z obniżeniem wymagań ostrożnościowych lub stosowaniem wymagań zbyt łagodnych w stosunku do obecnej sytuacji, ryzyko straty dla skarbu drastycznie rośnie.

            Zaczyna to już być widać w statystykach. Zagrożone pożyczki stanowią ponad 16% portfela, a całkowicie niepracujące 7,5%. Odsetek kredytobiorców, którzy nie spłacili więcej niż jednej raty wzrósł trzykrotnie. Spadają za to rezerwy agencji – z 6,4% portfela w zeszłym roku do 3% obecnie. Statutowy, minimalny poziom rezerw to 2%, więc jeśli spadkowy trend się utrzyma, to pomoc budżetu będzie konieczna. Jej koszty w ciągu dwóch lat mogą sięgnąć kilkudziesięciu mld dolarów, co przyczyni się do zwiększenia i tak rekordowo wysokiego deficytu USA.

            Do idei samofinansujących się organizacji rządowych należy podchodzić bardzo ostrożnie. Możliwość otrzymania nieograniczonych gwarancji skarbu państwa łatwo da się zamienić na dodatnie przepływy pieniężne i zyski w bilansie. Pozabilansowe zobowiązania z tytułu gwarancji w czasach prosperity mogą jedynie z pozoru wydawać się niegroźne. Problem ten dotyczy oczywiście również podmiotów prywatnych, przede wszystkim firm ubezpieczeniowych. Te jednak dysponują dwoma niedostępnymi agencjom rządowym rozwiązaniami.

            Po pierwsze mogą dywersyfikować swoją działalność tak, by nieprzewidziane straty z tytułu gwarancji nie pozbawiły ich kapitału. Po drugie gdy segment rynku w którym działają staje się zbyt ryzykowny, mogą wycofać się z niego i ulokować kapitał w innym miejscu. Dla FHA zaś gwarantowanie kredytów hipotecznych było racją jej istnienia. Tylko tą drogą mogła rozwijać się i zwiększać zatrudnienie, co niestety przeważnie bywa głównym celem organizacji biurokratycznej.

Tags: ,